Фз 215 и 214 в чем отличия
Чем отличается 214 ФЗ от 215 ФЗ или ЖСК
Как правило, жилищно-строительный кооператив, в основном, привлекает своими низкими ценами за квартиру. Покупатель, при приобретении квартиры платит вступительный взнос и, как правило, не получает документов на недвижимость. После покупки должен будет платить членские и другие платежи. Нормы о долевом строительстве ЖСК не полностью защищают пайщика. Потому покупатель и не застрахован от того, что выплата неустоек и убытков не будет возмещена.
В чем разница между ЖСК и другими организациями?
Первое – это то, что ЖСК имеет право действовать согласно законодательству, так и вне законодательства. Застройщик при строительстве может составить договор долевого участия. В таком случае он может соблюдать все нормы закона, которые предусмотрены при долевом строительстве, а может придерживаться только закона о кооперативах – «О жилищных накопительных кооперативах». Второе – это помимо паевого взноса покупатель платит вступительный взнос, во многих случаях он может достигать 5% от суммы стоимости всей недвижимости. Также нужно платить членские взносы, которые необходимо выплачивать вплоть до прекращения существования кооператива. Следующее отличие – те договоры, заключенные через ЖСК или через другие строительные организации, имеют приложения, в котором указаны дата окончания строительства и стоимость объекта. Четвертое отличие заключается в основаниях разрыва договора, получении денег и в сроках их получения. Если застройщиком не выполняются обязанности по договору, дольщик может расторгнуть его.
Что такое ДДУ? Сегодня договор долевого участия наиболее выгоден для покупки жилья, так как цена минимальная. Этому договору посвящена часть ФЗ-214. При заключении договора ДДУ 214 фз, будут определенные требования к содержанию. В нем должны быть прописаны пункты об объекте строительства с указанием точного адреса, сроки выплаты, сроки сдачи здания в эксплуатацию и обязательно – сроки гарантии на здание. Оплата дольщика происходит только после регистрации в реестре.
Отличие федерального закона 214 от 215 фз Квартиру можно купить у застройщика. Такая покупка будет регулироваться 214 Федеральным законом. Согласно ему человек, планирующий покупку жилья, может вступить в долевое строительство. В таком случае застройщик обязан окончить строительство без опозданий и передать недвижимость в руки покупателя. Важно учитывать, что без указания адреса, номера квартиры и технических характеристик договор может быть признан недействительным. Покупатель, принявший участие в договоре долевого участия всегда имеет право запросить информацию о проекте и о его финансовых результатах. 215 Федеральный закон предусматривает приобретение квартиры согласно нормам «О жилищных строительных кооперативах». В ЖСК добровольно объединяются люди в членства по удовлетворению потребности в жилье. Такие членства предполагают паевые взносы.
Каталог недвижимости Краснодара © 2012-2021
Чем отличается 214 от 215 ФЗ? Особенности Жилищно-Строительного Кооператива (ЖСК)
Кроме того, что сроки сдачи затянули на год, так и сейчас дом до сих пор не присоединили к коммуникациям и не передали управляющей компании. И самое сложное в этом – повернуть ситуацию в свою сторону. Вернуть деньги практически невозможно. Как и найти покупателя на такую квартиру.
Виной всему строительство Жилищного кооператива по 215 ФЗ. Именно по нему обычно ЖСК ведут строительство. А это изначально – отсутствие каких-либо гарантий.
Основные пункты, которые в корне отличаются от тех, по которым действуют застройщики при долевом строительстве. Изначально, ЖСК имеет специфическую судебную практику по разрешению споров между членами ЖСК. Первоначально, Жилищные кооперативы имеют право действовать вне рамок 214 ФЗ. Что это означает?
Помимо стоимости квадратных метров, придётся заплатить вступительные взносы, которые могут вырасти до 5 процентов от стоимости квартиры. При этом, членские взносы жилищный кооператив имеет право взимать не только на содержание объекта, но и на его достройку, если вдруг деньги закончатся.
Отдельный разговор о договоре. По 214 ФЗ застройщик оформляет всего один договор, к которому могут быть приложения и дополнительные соглашения. В которых прописываются и сроки строительства, и стоимость объекта, и штрафные санкции. Пайщик ЖСК помимо договора обязан подписывать устав. Нормативные положения которого не имеют ничего общего с нормами гражданского обязательственно го права. Единственная в нём норма для ЖСК – это взимание дополнительных взносов, которые могут потребоваться, например, для достройки дома. Расторгнуть такой договор тоже не просто. Например, если при строительстве по 214 ФЗ дольщик при неисполнении обязательств может договор расторгнуть и потребовать возврата своих средств. Кроме этого, может потребовать и неустойку. Пайщики при подобной ситуации могут рассчитывать на возврат денег только при выходе из кооператива. При этом, членские взносы обратно не вернут. Неустойка за сорванные сроки сдачи тоже не предусмотрена. Плюс к этому, даже через суд ЖСК выплачивает деньги только в том случае, если у него на счету есть средства. При их отсутствии даже суд не удовлетворит требование пайщика.
И что главное – приобретая квартиру через ЖСК, на закон «О защите прав потребителей», рассчитывать не стоит. Он просто не применим. Поэтому, покупатель недвижимости через ЖСК юридически намного меньше защищен, чем дольщик, приобретающий квартиру у застройщика.
Поэтому, покупая недвижимость, в первую очередь нужно обращать внимание на то, по какому закону ведётся стройка. Предварительно, узнать о законности объекта можно на сайте администрации Краснодара. Объекты, строящиеся с нарушением, можно увидеть на интерактивной карте пройдя по ссылке Самострои Краснодара. Но, даже не обнаружив там объект, стоит уточнить информацию о законности стройки по телефонам 218-91-32 и 218-91-05.
Покупка новостройки по 214-ФЗ или по 215-ФЗ — риски и преимущества
Купить новостройку в Краснодаре проблем не составляет. Строится жилья здесь много, разного плана, размера и качества и почти во всех районах. В Краснодаре строительство новостроек ведется по федеральному закону 214-ФЗ или 215-ФЗ. Давайте разберем, что это за законы, какой лучше, и как свести риски к минимуму.
Перед тем, как отдать свои кровные за новую квартиру, лучше изучить законы, по которым осуществляется сделка. Ведь это не типичная купля-продажа, так как предмета покупки фактически пока не существует. Порой вместо квартиры есть только расчищенный участок для строительства или один фундамент.
И вот вы, выплатив запрошенную сумму, вынуждены томиться в ожидании, пока «право требования» превратится в готовую квартиру.
Новостройки по 215-ФЗ
Приобретение новостройки через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — довольно распространенный способ приобретения жилья на первичном рынке Краснодара и Адыгеи. Такая форма покупки недвижимости является вполне законной. ЖСК — это не шарашкина контора и зачастую, строятся дома быстро и хорошо. Система ЖСК в Краснодарском крае существует уже более 20 лет. Но покупатели защищены государством меньше, чем при приобретении жилья по 214-ФЗ. Ниже объясню, почему.
Плюсы 215-ФЗ
Минусы и риски 215-ФЗ
Новостройки по 214-ФЗ
По закону 214 покупатель заключает с застройщиком или его представителем Договор Долевого Участия (ДДУ). На сегодня это самый защищенный способ покупки новостройки. С самого начала покупатель находится под защитой государства, поскольку еще до того, как застройщик получит возможность заключать ДДУ, он должен собрать пакет необходимых документов. Это и свидетельство собственности или договор долгосрочной аренды на землю, и разрешение на строительство, и заключение экспертизы проектной документации и множество других документов. А они не раздаются направо и налево.
Плюсы 214-ФЗ
Минусы 214-ФЗ
Есть ли недостатки у 214-ФЗ? Увы, есть. Совершенных законов не существует и стопроцентной гарантии получить не может никто.
Итак, перед тем, как отдавать деньги, внимательно читайте договоры, смотрите все документы, узнавайте отзывы, смотрите уже готовые объекты. Потратьте немного времени и обезопасьте себя насколько это возможно.
Разница ФЗ №214 и 215
Ранее ФЗ 214 оформлялся договором долевого участия, с 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. То есть клиент будет оплаччивать строительство своей квартиры не застройщику, а банку. Средства будут содержаться на специальных эскроу-счетах до оконания строительства объекта и ввода дома в эксплуатацию.
Кроме этого, строительная компания должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства дома. При этом возможность купить квартиру на начальной стадии строительства останется такой же.
Строительные компании будут вкладывать в строительство или собственные средства, или кредиты, взятые в банках.
Эти изменения сведут к минимуму риски граждан от потери клиентских средств. В свою очередь после окончания строительства покупатель обязан принять квартиру согласно акта осмотра.
В ФЗ-214 строго оговорен срок, срок, согласно которому застройщик обязан передать объект строительства, определен конкретный объект проектного строительства, подлежащий передачи на правах собственности, цену, срок ее уплаты, гарантийный срок на строительный объект;
ФЗ 215 предусматривает членство в кооперативе, таким образом и закрепляются отношения между ЖСК и его участниками. Вступление в ЖСК определяется уставом самого ЖСК и Жилищным кодексом РФ, но никак не законом ФЗ 215. Участником ЖСК можно стать после подачи заявления в ЖСК и уплаты вступительного членского взноса и первого паевого взноса. При этом сведения об участнике передаются в государственный реестр юридических лиц.
У участников жилищно-строительного кооператива по уставу могут возникнуть обязательства, например, это может быть обязательство по уплате членских и вступительных взносы (помимо паевых). Поэтому необходимо внимательно изучать устав и все учредительные документы ЖСК, а также каков порядок и размеры взносов, подлежащих оплате и сам график платежей и т.д.
Какие именно положения закона №214 защищают участника проектного финансирования строительства?
Банк, на счету которого будут размещены средства граждан, будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.
По статье 12.1 ФЗ №214 обязательства застройщика должны обеспечиваться одним из способов:
1) Согласно статьям 13-15 ФЗ №214 залогом,
2) Согласно статье 15.1 ФЗ №214 поручительством
3) Страхованием ответственности на случай банкротства, либо поручительство банка, за невыполнение обязанности по передачи объекта.
Что получает участник договора долевого участия от этих способов обеспечения обязательств?
1) возврат денег, которые внес участник по договору долевого участия или в силу закона №214,
2) оплата убытков, неустойки, штрафа, пени, которые полагаются участнику долевого строительства за просрочку сдачи объекта недвижимости или ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком по передаче прав на объект, а также все выплаты обеспеченные ему договором и (или) федеральными законами.
Заключение договора о приобретении квартиры по ФЗ-215 означает, что будущий член кооператива желает обзавестись жильем, становясь членом кооператива и вложив свои средства.
Подобная форма договора является совершенно законной и более привлекательной по стоимости. Это объясняется отсутствием страхования денежных средств, уплаты НДС, возможностью нанимать менее дорогих подрядчиков (соглашающихся работать за наличный расчет).
При покупке квартиры по ФЗ-215 можно использовать и материнский капитал, и брать ипотеку. Дома обычно малой этажности и быстро строятся.
Но рисков при приобретении значительно больше —начиная от отсутствия страховки до невозможности введения объекта в эксплуатацию.
Для участников ЖСК возврат вложенных денег возможен только при выходе из кооператива. ЖСК может вернуть их лишь при наличии необходимых средств на счету. Если денег там нет – выплата невозможна. Все юридические вопросы решаются только по уставу кооператива.
Можно ли покупать квартиры, построенные по 215-ФЗ?
Новостройки стали актуальными и зачастую выгодными перспективами обзавестись собственным жильём. В основном, они предусматривают массу преимуществ и нюансов, которые их выгодно отличают на рынке недвижимости. Это касается приобретения в рассрочку, с применением материнского капитала, беспроцентным кредитом и т.п.
Но в таком важном ответственном деле важно не только изучить, что в итоге обещает застройщик. Нельзя выпускать из виду некоторые детали, неприметные на первый взгляд. Речь идёт о федеральном законе, по которому ведётся или будет осуществляться строительство.
Покупая жильё на вторичном рынке, его можно и нужно осмотреть, выявить преимущества и недостатки. С новостройками такой возможности нет, и можно лишь изучить проект, в котором будут красочные картинки. По факту, осуществляется покупка того, чего на момент осуществления сделки ещё нет. Поэтому упускать из виду законы нельзя – в них могут быть нюансы и моменты, которые могут защитить права дольщика в случае непредвиденных обстоятельств, либо наоборот, усугубить сложившееся положение.
Чтобы ответить на вопрос, стоит ли приобретать квартиры, которые построены по 215-ФЗ, необходимо обратиться к данному закону.
Суть 215 федерального закона
Подписание договора о приобретении квартиры в новострое по 215-ФЗ означает, что желающий обзавестись жильём выступает как член жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Подобная форма покупки является абсолютно законной и очень привлекательной по стоимости. Это поясняется отсутствием вынужденного страхования новостройки и обложения взносов НДС. Кроме того, можно взять ипотеку или воспользоваться материнским капиталом.
Можно самостоятельно застраховать сделку в выбранной страховой компании. Но неустойка при переносе или просрочке сроков сдачи жилья в ЖСК в этом случае не предусматривается. В таком положении и расторжение сделки с ЖСК с последующим обращением в суд не гарантирует возвращение средств. Жилищно-строительный кооператив может возвратить их лишь при наличии необходимой суммы на счету. Если средств там нет – выплат не будет. Регламентация оплаты квартир и всех иных вопросов в ЖСК осуществляется лишь по уставу кооператива. Ему посвящены 11 и 12 главы Жилищного кодекса, но на закон «О защите прав потребителей» возлагать надежды не приходится. Он не распространяется на объекты, которые строятся или уже построены по 215-ФЗ, это и отличает его от 214-ФЗ. Ведь ЖСК по определению – форма взаимодействия самих граждан с целью их объединения для строительства и управления жильём. Чёткая связь пайщиков с застройщиком не регламентируется. По сути, при строительстве по данному закону фигурируют преимущественно участники этого кооператива, они становятся соинвесторами.
Чёткие сроки сдачи объекта могут не указываться, а если и прописаны – ЖСК не может выступать гарантом, так как не фигурирует застройщиком и не несёт ответственности за его действия.
Стоит внимательно изучить все аспекты договорённости. Если эти сроки зафиксированы – это большинству внушает доверие. Только для кооператива они не имеют той же силы по вышеупомянутым причинам.
Сдача объекта
Привлекательная цена на момент заключения договора в начале строительства может на протяжении всего периода стройки возрасти. В случае недостаточного финансирования все претензии покупатель может предъявлять исключительно кооперативу. То есть и самому себе, так как является по договору членом этого ЖСК.
Договор долевого участия или ЖСК?
Законодательно в вопросах новостроек более защищённым является дольщик, чем член ЖСК. Дольщики имеют протекции от двойных продаж и мошенничества, их дела будут в приоритете в суде при форс-мажорных обстоятельствах. Но гарантий окончания стройки в сроки не даёт ни один из договоров. Поэтому важно изучить не только договор, схему продажи, но и историю застройщика, опыт и репутацию.
Отсюда делайте вывод самостоятельно, готовы ли вы рисковать и заключать договор о покупке жилья, строящегося по ФЗ-215.
Можно приобретать жильё как у застройщика, так и у подрядчиков. О преимуществах и недостатках покупки квартиры у подрядчика читайте здесь.