имущественные торги что это
Виды процедур
На электронной площадке РТС-тендер Имущественные торги возможно проведение следующих видов процедур:
Особенности: Аукционный торг длится 1 час, в случае подачи ценового предложения время торгов продлевается на 30 мин.
Особенности: Участники могут подавать ценовые предложения в заявке на участие или в ходе торгов. Ценовое предложение может быть подано только 1 раз.
Время ожидания ценовых предложений, подтверждающих начальную ставку 1 час.
Если не было подано ценовых предложений в течении часа, происходит снижение начальной цены на шаг понижения (каждые 10 минут) до цены отсечения. В случае если не было подано ставок, то после понижения до цены отсечения аукцион завершается.
В случае, если любой из участников подтверждает начальную цену или цену предложения, сложившуюся на одном из «шагов понижения», то устанавливается время ожидания, в течение которого остальные участники могут подтвердить сложившееся ценовое предложение. По истечении времени ожидания со всеми участниками проводится аукцион на повышение с ожиданием ценовых предложений 10 минут. В случае подачи нового ценового предложения с шагом аукциона, время ожидания ценового предложения продлевается на 10 минут. По истечении 10 минут после подачи последнего ценового предложения аукцион завершается.
Продажа без объявления цены – тип процедуры без проведения аукционного торга. Реализован для продажи имущества.
Особенности: В извещении начальная минимальная цена не определена. Участники указывают свои ценовые предложения в заявках на участие.
Особенности: На подачу ценового предложения дается 10 мин. В случае если ценовых предложений не подано, происходит снижение «шага аукциона» на 0,5 % от начальной цены, но не ниже 0,5 % начальной цены.
Особенности: При проведении данной процедуры после окончания срока подачи заявок, Продавец рассматривает первые части заявок, в которых отсутствуют сведения об Участниках, а после проведения аукционного торга вторые части заявок, содержащие сведения об Участниках. Аукционный торг аналогичен торгу, который проводится по процедуре « Аукцион ». Аукционный торг длится 1 час, в случае подачи ценового предложения время торгов продлевается на 30 мин.
Аукцион по реализации имущества, обращенного в собственность государства – аукцион на повышение. Может быть использован для проведения аукционов по реализации движимого имущества, обращенного в собственность Российской Федерации (в том числе конфискованного, движимого бесхозяйного и изъятого имущества, а также товаров, помещенных под таможенную процедуру отказа в пользу государства при перемещении через таможенную границу Евразийского экономического союза) или поступившего в собственность государства в порядке наследования, и кладов, переданных в государственную собственность. Реализация имущества, оценочная стоимость которого составляет свыше 100 тыс. рублей, осуществляется путем проведения аукциона в электронной форме. Продавцом имущества выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (его территориальные органы).
Особенности: Аукционный торг длится 1 час, в случае подачи ценового предложения время торгов продлевается на 10 мин.
Особенности: На подачу ценового предложения дается 10 мин. В случае если ценовых предложений не подано, происходит снижение «шага аукциона» на 0,5 % от начальной цены, но не ниже 0,5 % начальной цены.
Особенности: Порядок проведения процедуры «Аукцион по приобретению права на заключение договора водопользования» аналогичен процедуре «Аукцион по аренде».
Особенности: Порядок проведения процедуры «Аукцион на право пользования участками недр» аналогичен процедуре «Аукцион», но с рядом отличий:
• На подачу ценового предложения дается 10 мин. В случае подачи ценового предложения время торгов продлевается на 10 мин и так до тех пор, пока с последнего предложения не пройдет 10 минут;
• Шаг торгов устанавливается не менее 5% от Начальной цены.
Особенности: Порядок проведения аналогичен проведению процедуры «Аукцион», но с проведением торгов как в процедуре «Конкурс». Участники могут подавать ценовые предложения в заявке на участие или в ходе торгов, ценовое предложение может быть подано 1 раз.
Особенности: Порядок проведения процедуры аналогичен порядку проведения процедуры «Аукцион по продаже арестованного имущества». Ценовые предложения подаются от начальной ставки «Начальная цена +шаг аукциона». Торги длятся 1 час, в случае подачи ценового предложения время продлевается на 10 или 30 мин (в зависимости от установленного Организатором значения при публикации извещения). Победителем признается Участник, предложивший наибольшую цену договора. Шаг торгов устанавливается Продавцом.
Особенности: Продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе проводится в форме открытых торгов (вне ЭП), в результате которых все победители получают акции открытого акционерного общества по единой цене за одну акцию. Аукционный торг проводится вне ЭП, заявки на участие могут подаваться 2 видов (в соответствии с ПП РФ № 860).
Особенности проведения процедур в соответствии с ПП РФ № 1164
Публичное предложение
Особенности проведения процедуры:
Время на представление предложений о цене имущества на каждом «шаге понижения» составляет 10 минут.
Время приема предложений Участников о цене имущества составляет 10 минут.
Реализация на площадке:
В Личном кабинете Продавца в форме создания процедуры реализована возможность самостоятельного выбора времени предоставления ценового предложения на шаге понижения (10 или 15 минут) и времени ожидания нового ценового предложения (10 или 30 минут) в соответствующих полях «Время предоставления ценового предложения на шаге понижения (минут)»/«Время ожидания нового ценового предложения (минут)».
Аукцион, Аукцион с подачей заявок 2-мя частями
Особенности проведения процедуры:
Время для представления следующих предложений об увеличенной на «шаг аукциона» цене имущества продлевается на 10 минут.
Таким образом, в случае подачи ценового предложения в ходе аукционного торга, время продлевается на 10 мин.
Реализация на площадке:
В Личном кабинете Продавца в форме создания процедуры в поле «Время ожидания нового ценового предложения (минут)» реализована возможность самостоятельного выбора времени ожидания нового ценового предложения (10 или 30 минут).
Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах
Банки, муниципальные и федеральные власти и структуры, связанные с банкротством, на регулярной основе проводят торги, где продается залоговое или городское и госимущество. Таким способом продажи иногда пользуются и государственные застройщики.
В Москве на осень 2020 года на продажу выставлено около 1 тыс. жилых объектов — домов, квартир или долей в них. Обычно начальная стоимость лотов ниже рынка, но в ходе торгов она может подняться и выше него. Рассказываем, как устроены аукционы по продаже жилой недвижимости, что на них выставляют и как в них участвовать.
Кто проводит аукционы. Обзор площадок
Торгов и аукционов в Москве проходит огромное количество. Актуальные предложения представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен, скорее, для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.
С московскими торгами также можно ознакомиться на сайте столичного Тендерного комитета. Сейчас на торги выставлено 385 лотов с жильем. Торги по продаже имущества проходят на площадке «Росэлторг». Она предназначена прежде всего для торгов по госзакупкам, однако там можно купить и жилье, которое строит государственный застройщик КП УГС. Собственником квартир является город Москва (это проекты, реализацией которых занимается «Мосреалстрой»: на Базовской, в Некрасовке, в Северном и др. Всего порядка 20 ЖК). Благодаря электронным торгам процедура приобретения квартир полностью прозрачна, исключает возможность для спекуляций, не содержит никаких скрытых доплат. С победителем аукциона КП УГС заключает договор купли-продажи.
Помимо городских новостроек, на аукционах выставляются и так называемые «бабушкины» квартиры. Столичный ГУП «Московская социальная гарантия» занимается социальной поддержкой одиноких пенсионеров, инвалидов в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность города. После этого имущество реализуется на столичных аукционах.
Также надежным ресурсом для покупателей залогового жилья является «Дом.РФ». Правда, пока предложений здесь немного: например, квартир в Москве нет, а по Санкт-Петербургу выставлено всего два объекта. По всем регионам представлено свыше 800 объектов. «Дом.РФ» проводит аукционы через торговую площадку Сбербанка (УТП Сбербанк АСТ), как, например, и Инвестиционный портал города Москвы. Подача заявок осуществляется электронно.
Будьте бдительны
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— В интернете очень много сайтов, которые предлагают участие в торгах на покупку недвижимости. Среди них есть те, кто будет навязывать вам сопутствующие брокерские услуги, без оплаты которых вы не сможете быть допущены к аукциону, — стоимость таких услуг может превышать 100 тыс. руб. Лучше участвовать в торгах, связанных только с государственными ведомствами (КП УГС, Моссоцгарантия, Инвестиционный портал города Москвы, «Дом.РФ»).
Как проходят аукционы по продаже квартир
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.
«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Насколько выгодна покупка жилья на торгах
Покупка квартиры на аукционе является привлекательным вариантом в первую очередь из-за возможности приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. В связи с первоначальным демпингом на аукционе есть возможность заработать до 10–15%. Однако покупка жилья на аукционе — довольно сложный и не всегда выгодный процесс, поэтому конечных покупателей среди участников не так много, отмечает Литинецкая. Для участия в торгах необходимо регулярно изучать предложения и состояние торгов, выбирать привлекательные варианты, собирать документы и вносить определенную сумму для участия. Поэтому часто квартиры покупают опытные инвесторы и риелторы, говорит эксперт.
Сложности в покупке жилья на торгах
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— Для совершения удачной сделки необходимо глубокое понимание рынка: изучение предложений с аналогичными характеристиками, оценка ликвидности, формирование стратегии поведения на торгах на основе характеристик лота. Чтобы уберечь себя от переплаты, стоит определить максимально возможную стоимость квартиры: для неликвидного объекта она должна определяться как рыночная стоимость минус 10%, для привлекательного — от рыночной стоимости на 5–10% выше. Также необходимо учитывать, что такой способ приобретения жилья имеет определенные риски. От предыдущих собственников могут достаться неоплаченные счета или даже прописанные жильцы. Еще одной сложностью является зачастую отсутствие возможности увидеть квартиру или даже ее фотографии. Поэтому риски при покупке вторичной недвижимости через аукцион довольно велики.
Кто может участвовать в аукционах
В аукционе может принять участие любой желающий. Для этого, однако, необходимо выполнить некоторые процедуры: зарегистрироваться на электронной площадке и зафиксировать правовые отношения с помощью электронной цифровой подписи.
По словам Доброхотовой, нужно иметь в виду, что два-три дня может уйти на проверку документов при регистрации на торговой площадке. Поэтому готовиться к аукциону стоит заранее. При оплате задатка и неучастии в торгах задаток не возвращается — его вернут, только если вы проиграли аукцион. Победителю задаток зачитывается в стоимость квартиры.
Частные аукционы
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:
— Институт частных аукционов России на сегодняшний день отсутствует, и, как показал наш эксперимент, который мы проводили летом этого года, покупатель недвижимости еще не готов, так как не понимает ценности, сомневается в чистоте сделки и опасается возможных последствий. Тогда как в Европе подобные практики нередки.
Схемы: это либо голландский аукцион, когда стоимость идет на понижение, либо классические торги на повышение. Участников привлекает то, что на торгах можно купить актив дешевле, чем его реальная стоимость.
В сентябре 2020 года Фонд защиты прав дольщиков выставил на торги квартиры, не проданные застройщиком-банкротом «Урбан Групп». На продажу выйдут квартиры в различных корпусах жилых комплексов «Видный город» (Видное), «Опалиха О3» (с. Опалиха), «Митино О2» (Красногорск). Всего на торги выставлено 544 квартиры. Жилье будет реализовано посредством электронных аукционов на площадке «Сбербанк-АСТ».
В июне прошлого года столичные власти сообщали, что за период с 2014 года через городскую компанию «Мосреалстрой» на городских аукционах было реализовано около 11 тыс. квартир в новостройках.
Тендеры, торги и госзакупки: разбираемся в понятиях
Для расширения бизнеса и реализации нового проекта любой компании может потребоваться исполнитель или поставщик. В таком случае предприниматели обычно проводят тендеры — закупки товаров либо услуг, осуществляющиеся посредством открытой конкуренции.
Также заказчиками могут выступать федеральные и муниципальные бюджетные учреждения, которые обязаны проводить закупки строго по 44-ФЗ. Юлия Романова, директор Академии продаж группы электронных площадок otc.ru, объясняет, что такое тендеры, торги, госзакупки и как бизнесу принять в них участие.
Тендер (от англ. tender – «предложение», «заявка на подряд») – это понятие, часто употребляющееся в сфере закупок и обозначающее конкурсные торги, которые предназначены для поиска контрагента, предлагающего лучшие условия. В российском законодательстве данное понятие отсутствует, вместо него употребляются «торги» и «конкурс». Участниками таких мероприятий являются заказчики (компании, федеральные, территориальные или муниципальные организации) и поставщики (юрлица или физлица). По итогам торгов заключаются контракты.
Электронные торги – это метод покупки и продажи имущества или услуг для нужд заказчиков, который производится посредством электронно-вычислительных технологий.
Госзакупки – это процедура нахождения поставщика в соответствии с положениями 44-ФЗ. Здесь заказчиками выступают федеральные и муниципальные бюджетные учреждения.
По 223-ФЗ обязаны закупать компании с долей участия государства выше 50%, естественные монополии, бюджетные учреждения, которые тратят собственные средства, гранты или средства субподряда, и организации, занимающиеся регулируемыми видами деятельности (например, водоснабжением).
По форме проведения мероприятия тендеры бывают открытыми (в них могут участвовать все желающие) и закрытыми (в этом случае приглашения направляются ограниченному числу участников).
По способу финансирования тендеры могут быть коммерческими (компании проводят их по желанию) или проводиться на бюджетные и внебюджетные средства (по 44-ФЗ и 223-ФЗ).
Обратите внимание: коммерческие торги, закупки по 223-ФЗ могут проходить на любых платформах, а госзакупки по 44-ФЗ размещаются лишь на уполномоченных электронных торговых площадках (ЭТП).
По критериям отбора победителей торги делятся на:
Аукционы отличаются чётко заданным шагом – он составляет от 0,5% до 5% от максимальной цены контракта, указанной заказчиком. При проведении конкурса предметом договора зачастую являются сложные проектные работы, поэтому основным критерием отбора исполнителя считается его финансовая устойчивость.
Для проведения запроса котировок необходимо наличие минимум трёх заявок. Запрос предложений чаще всего применяется для крупных контрактов и при закупке сложных дорогостоящих услуг.
Обратите внимание: в коммерческих закупках встречается требование обеспечить договор – эта процедура представляет собой страховку на случай, если исполнитель нарушит условия контракта, предоставит некачественную продукцию либо сорвёт сроки поставки. Существует два способа выполнения данного условия: внесение финансовых средств на счёт заказчика и применение банковской гарантии. Если претензий к исполнителю не будет, заказчик вернёт ему денежную сумму после подписания акта приёма-передачи работ.
Помимо приведённых выше видов, существует множество других способов проведения закупок: например, сбор коммерческих предложений, конкурентные переговоры, мониторинг цен и другие.
В торгах могут принимать участие как юрлица, так и физлица, предоставившие полный пакет документов. Однако для физических лиц существует несколько ограничений. Например, они не могут участвовать в закупках для субъектов малого предпринимательства или в мероприятиях, которые предполагают наличие у участников лицензий, – ведь этот документ могут получить только организации и предприниматели.
Для участия в тендерах следует:
► Основательно изучить условия
Любая закупка предполагает наличие трёх сторон (заказчик, оператор и исполнители), а также определённых условий – например, открытую или закрытую форму. При выборе конкурса важно обращать внимание на сферу деятельности компании, занимаемый ею сегмент рынка и критерии, по которым будет выбран исполнитель, – требования к товарам, работам и услугам.
► Оформить электронную подпись (ЭП)
Эта подпись используется поставщиками для того, чтобы придать заключаемым контрактам законную силу. ЭП представляет собой реквизит документа, сформированный при помощи оригинальной комбинации символов.
Для получения простой подписи можно использовать стандартное программное обеспечение (Microsoft Office, USB-токен или приложение КриптоПро CSP). Неквалифицированная ЭП оформляется в удостоверяющем центре. Для работы с квалифицированной подписью потребуется флеш-накопитель, специальная компьютерная программа (к примеру, КриптоПро), а также установленный сертификат и библиотеки для ЭП.
► Получить аккредитацию на электронной площадке
Для аккредитации в торгах по 44-ФЗ необходимо зарегистрироваться в ЕИС – Единой информационной системе в сфере закупок. Если вы планируете принять участие в процедуре по 223-ФЗ, вам потребуется пройти аккредитацию на ЕИС и на электронной торговой площадке, где проходит конкурс. Сроки регистрации на торговых ресурсах обычно составляют от 1 до 14 дней.
► Внести сумму обеспечения
Если в закупочной документации установлено обеспечение заявки, то для её принятия площадкой это требование нужно выполнить. Размер обеспечения заявки координируется законодательством. Например, для участия в аукционе при начальной максимальной цене контракта (НМЦК) до 20 млн рублей обеспечение составит 0,5-1% от НМЦК закупки, а при НМЦК более 20 млн рублей – 0,5-5% от НМЦК закупки.
► Подать заявку на участие
Заявки подаются в электронной или бумажной форме. При этом к заявке нужно приложить определённый пакет документов – более подробно о нём расскажу ниже. Первая часть заявки обычно содержит наименование страны происхождения поставляемой продукции и её чертёж, а вторая – подробные сведения об участнике (адрес, ИНН и проч.).
Приведём простой пример закупки. Небольшая тверская компания специализируется на изготовлении шарикоподшипников и желает приобрести новую одежду для работников. В прошлый раз одежду для сотрудников покупали в ближайшем магазине, но она оказалась недолговечной. Компания решила ознакомиться с предложениями на рынке, зарегистрировалась на ЭТП и подробно описала, в какой именно одежде заинтересована. После получения десятков предложений эта компания выбрала красноярское ателье – и в результате её сотрудники получили прочную спецодежду за приемлемую стоимость.
В первую очередь участникам следует вовремя предоставлять организаторам правильно оформленную документацию. Состав пакета документов варьируется в зависимости от характера закупки. Победа напрямую зависит от профессионализма и репутации участника, а также его умения выгодно презентовать себя и свою компанию.
Обратите внимание: Для победы в любом конкурсе важна деловая репутация и опыт работы участника. Вы – владелец небольшой молодой компании? Тогда лучше всего участвовать в аукционах с небольшими суммами – поскольку процедуры до 1 млн рублей не заставят вас соревноваться с крупными корпорациями. Предлагайте максимально выгодные условия – например, сократите срок поставки продукции.
Зачастую предприятия не выигрывают тендер из-за нелепых ошибок. Чтобы избежать их, рекомендую тщательно изучать техническое задание и прикладывать к заявке только ту документацию, которую просит заказчик. Лишние бумаги иногда способствуют увеличению шансов на ошибку и негативно отражаются на мнении заказчика – он может решить, что вы невнимательно ознакомились с требованиями. Если вы являетесь плательщиком НДС, не забудьте включить этот налог в стоимость своего предложения. Следите за сроком подачи заявок и учитывайте часовой пояс заказчика – дедлайны в торгах довольно строгие.
Актуальные и выполненные заказы по 44-ФЗ и 223-ФЗ размещаются на общем портале ЕИС. Коммерческие тендеры и госзакупки можно отслеживать на электронных торговых площадках или агрегаторах, собирающих данные сразу со всех ЭТП. При выборе площадки нужно обращать внимание на актуальность базы поставщиков, наличие дополнительных сервисов и интеграции с внешними ERP- и SRM‑системами – она позволит вам не перестраивать существующие рабочие процессы.
Вся документация для участия в закупках подписывается ЭП (электронной подписью) ответственного лица.
В пакет документов входит:
заполненная заявка, заверенная подписью руководителя;
выписка из ЕГРЮЛ либо её копия, заверенная нотариусом;
Обратите внимание: Если вы планируете принять участие в тендере впервые, рекомендуем воспользоваться услугой юридического сопровождения. Опытный брокер поможет получить электронную подпись, быстро собрать и правильно оформить все необходимые документы, а также обжаловать результаты конкурса в федеральной антимонопольной службе.
1. Зачем так сложно? Можно ведь просто взять и купить, без тендера.
Аукционы представляют собой готовый рынок товаров и услуг – теперь вам не нужно тратить деньги на пиар и маркетинг. Для участия в госзакупках потребуется лишь ПК и ЭП. Как правило, организации, проводящие публичные закупки, характеризуются стремлением к открытости. В то же время конкурентная среда различается в зависимости от региона. В некоторых из них до сих пор существуют ниши с малым количеством поставщиков – в таких регионах торги можно выиграть по максимальной стоимости, превышающей среднерыночную.
Частным компаниям торги позволяют повысить эффективность, расширив круг стандартных поставщиков, а организациям с госучастием – доказать свою прозрачность. Участники таких процедур могут быть уверены в том, что ответственные за конкурс сотрудники не привлекут в качестве подрядчиков своих друзей.
2. Про заказчиков ясно. А зачем мне в этом участвовать?
Тендеры помогут отыскать новых заказчиков и стать для них постоянным поставщиком. И, разумеется, вы сможете заработать и пополнить портфолио крупными проектами. Отдельной особенностью таких закупок является отсутствие «серых» схем – все сделки заключаются официально и открыто.
3. Но это же для огромных компаний, а у меня маленькая фирма!
В торгах принимает участие как малый, так и средний бизнес. Не обязательно заключать огромные контракты, ориентироваться можно на небольшие сделки. В данный момент для заказчиков по 223-ФЗ общий годовой объем закупок у МСП должен составлять не менее 20%. В 2022 году эта цифра увеличится до 25%.
Тендеры обозначают проведение торгов на конкурсной основе для выбора подрядчиков. Участие в таких мероприятиях сможет надолго обеспечить предприятие стабильными контрактами. Перед подачей заявки нужно досконально изучить законодательную базу, правильно заполнить необходимые документы, а также доказать свою платежеспособность – перечислить сумму обеспечения либо предоставить банковскую гарантию. Если предлагаемое потенциальным исполнителем предложение заинтересует организацию, инициировавшую конкурс, и документация не вызовет вопросов, то такой участник может стать победителем. Проведение закупок регулируется двумя законами – 44-ФЗ и 223‑ФЗ.