ипотечный вклад что это

Ипотечный депозит — возможность быстрее накопить на первоначальный взнос или способ обогащения банков?

В апреле текущего года ожидается рассмотрение Госдумой законопроекта о новом типе вклада – ипотечном депозите. В настоящее время уже существуют аналогичные программы и предложения банков такие как «вклад ипотечный» в Банке ДОМ.РФ, Всероссийском банке развития регионов или региональная программа «Накопительная ипотека» в Краснодарском крае.

Цель ипотечного депозита – помощь гражданам в накоплении первоначального взноса на приобретение жилья, а затем получение ипотечного кредита на льготных условиях. Такой вклад имеет следующие особенности:

— Вклад безотзывный, то есть деньги нельзя получить до окончания срока или накопления 20% от цены квартиры.

— Размер страхового покрытия (изначально планировалось увеличение страхового покрытия до 10 млн. рублей, однако в последней редакции документа этого пункта нет, предлагается стандартное страхование суммы до 1,4 млн. рублей).

— Далеко не все банки смогут предоставлять такой вклад, скорее всего такую возможность получат только госбанки.

Самое интересное, что не смотря на довольно жесткие условия, такой вклад никак не гарантирует вам одобрение ипотечного кредита.

Полагаю, что такой вид депозита, особенно с условием о его безотзывности, будет выгоден в первую очередь банкам, и направлен скорее на развитие банковской отрасли, нежели на реальную помощь гражданам и повышение доступности ипотечного кредитования. Поможет ли такой вклад накопить на первоначальный взнос? – в его нынешнем виде, не думаю. На мой взгляд, такой вклад может быть выгодным при условии что процентная ставка по нему будет значительно выше, а потенциальный заемщик после накопления суммы первоначального взноса гарантированно получит ипотечный кредит на льготных условиях.

Не мало вопросов вызывает безотзывность вклада и уменьшение суммы страхования. Необходимо доработать возможность досрочного возврата вклада (например, с согласия банка) т.к. у вкладчика может возникнуть необходимость в снятии денег (изменение в планах покупки жилья, увольнение с работы, болезнь и проч.), а на фоне множественных банкротств и отзывов лицензий у банков целесообразным было бы увеличение размера страхования таких вкладов (к примеру в московском регионе 20% от цены квартиры легко может превысить 1,4 млн. рублей). Также неразрешенным остается вопрос о том, может ли гражданин по своему усмотрению распорядиться вкладом по окончании его срока если потребность в приобретении жилья отпала или же банк не одобрил ипотечный кредит.

Резюмируя, хочу сказать, что на мой взгляд, законопроект в его нынешнем виде, обеспечивает в большей степени интересы банков, позволяя им привлекать денежные средства на выгодных условиях. Для граждан же пока больше минусов чем плюсов в такой программе: отсутствуют необходимые гарантии, условия размещения денежных средств довольно жесткие. В настоящее время на рынке существует немало банковских продуктов, позволяющих накопить средства для первоначального взноса на более гибких условиях.

Источник

Два в одном: вклад и ипотека. В России появится новый банковский продукт

Между человеком и мечтой о собственном жилье стоит ипотека и первый взнос. Пока копишь, всё меняется: процентные ставки, ситуация в стране и прочее, прочее. Но власть предлагает новый ипотечный продукт, который стабилизирует положение заёмщика: ипотечно-накопительную систему (ИНС). Она объединяет в себе вклад и жилищный кредит. Это поможет заёмщику зафиксировать за собой условия кредитования, а банку — получить «длинные деньги».

Как пользоваться новшеством?

Автором инициативы выступила группа депутатов во главе с руководителем думского комитета по финансовому рынку Анатолием Аксаковым. По его словам, ИНС поможет «максимально вовлечь население в реализацию жилищных программ и сформировать отложенный спрос на жильё».

_{Накопительная система сформирует спрос. Фото: vestivrn.ru}

Ипотечно-накопительная система — это вклад с предварительно одобренным кредитом. Человек, желающий в ближайшие годы купить квартиру, открывает счёт, куда каждый месяц вносит деньги, а банк начисляет на них проценты, как на любой вклад.

Но главное отличие от вклада — система фиксирует условия по ипотечному договору.

Как только срок вклада завершится, банк обязуется выдать клиенту накопления вместе с процентами, а также, если клиент не передумал, оформить ипотечный договор.

Например, сейчас ставка на вторичное жильё около 7,8% с учётом страхования и прочих стимулирующих скидок. Какая она будет через 5 лет, пока ведутся накопления, мы не знаем. Но на всякий случай можем оформить ИНС и не беспокоиться, что изменения в экономике поднимут ключевую ставку, а проценты по ипотекам взлетят.

Ещё одно преимущество ИНС — повышенная сумма страхования. Законопроект предлагает страховать такие вклады не на 1,4 млн, как сейчас происходит со всеми счетами, а на 3 млн. Причём эта сумма будет распространяться только на ИНС. Если у клиента два вклада, один из которых ипотечно-накопительный, то общая сумма страхования будет 4,4 млн.

Руководитель разработки розничных продуктов банка из ТОП−10 отмечает, что идея продукта интересная, поскольку решает долгосрочную задачу клиента, причём не в момент оформления, а заранее. Так родители могут копить ребёнку на квартиру. Либо молодой человек может сам этим заняться, если в силу возраста или невысокой зарплаты банк ему отказывает в жилищном кредите.

Как отмечает представитель банка, при дополнительной поддержке региональных властей спрос на программу есть.

Опыт есть

Ипотечно-накопительная система уже применяется в некоторых регионах России: Краснодарском крае, Ростовской области, Республике Башкортостан, Ханты-Мансийском АО.

_{Жители Краснодарского края уже копят на квартиру. Фото: ag.logistic.ru}

Первыми проект запустил Краснодарский край в 2011 году. Вклад открывается на срок от 4 до 6 лет с ежемесячным пополнением от 3 до 10 тыс. рублей. Кроме процентов, которые начисляет банк, регион софинансирует накопления, добавляя 30% от поступлений, но не более 3 тыс. в месяц. В год — 36 тыс.

За 9 лет существования проекта открыто более 4 тыс счетов, из бюджета перечислено 418 млн рублей, а 2 061 человек уже купили жильё.

На выступлении в Совете Федерации глава ЦБ Эльвира Набиуллина отметила, что «настало время законодательно создать основы для более широкого применения такого опыта в других регионах». Преимущества есть и для клиента, и для банка:

С одной стороны, банк получает устойчивое фондирование в виде накоплений и ставки по ипотеке могут быть даже ниже, чем по обычной

В регионах, где проект запущен, ставки по ипотекам 6−7% годовых.

Сколько можно накопить?

Предлагаем посчитать, сколько накопится на таком счету и хватит ли этого на квартиру. Для примера возьмём Москву и небольшой город с относительно недорогим жильём.

Москва

По данным Мосгорстата, средняя зарплата в Москве на январь 2020 года составляет 88 тыс. рублей.

Допустим, в семье пока нет детей, поэтому оба супруга работают. Итого общий доход семьи 176 тыс.

Получается, что семья может откладывать около 100 тыс., что не очень реально, поскольку прожиточный минимум не учитывает все потребности молодой семьи. Жить несколько лет без походов к друзьям, в кино, кафе и прочих мелких радостей можно, но не стоит даже ради квартиры.

Заложим на накопления 40% совокупного дохода — 70 тыс. рублей в месяц.

Процент по вкладу будет 5%, что соответствует средней ставке на долгосрочные вклады.

Срок накоплений — 4 года.

Итого семья накопит 3,849 млн. Этого хватит на 20% первого взноса за квартиру стоимостью около 7 млн.

При этом появится привычка ежемесячно нести деньги в банк и ипотеку будет легче платить.

Другой город

Для примера возьмём Киров. По данным Росстата, в 2020 году средняя зарплата составляет 29 тыс. Точно так же для примера возьмём семью из двух человек. Совокупный доход — 58 тыс.

Если вычесть все обязательные расходы, то остаётся 26 тыс. рублей. Чтобы не жить только на прожиточный минимум, а оставить ещё деньги на небольшие жизненные радости, на накопления тоже будем отправлять 40% совокупного дохода — 23 тыс.

Процент по вкладу оставим 5%.

Срок накоплений — 4 года.

Итого накопления с учётом процента по вкладам составит 1,247 млн. Средняя однокомнатная квартира в Кирове стоит 2,3 млн. Получается, что семья накопила половину стоимости квартиры.

Для банков не всё однозначно

Банки благодаря такому вкладу получают долгосрочный вклад, что позволит вкладываться в инструменты с длинным сроком окупаемости. Однако есть и риски. Банк берёт на себя обязанность выдать кредит, но за несколько лет у заёмщика может упасть доход, измениться семейное положение, он может испортить себе кредитную историю или набрать займов, что уже не позволит выдать ипотеку. Впрочем, внося каждый месяц деньги на вклад, человек демонстрирует банку дисциплину и серьёзные намерения.

Источник

В России может появиться новый вид вклада

Законопроект о запуске в России с 1 января 2021 г. механизма ипотечно-накопительной системы (ИНС) внесла в Госдуму группа депутатов во главе с руководителем думского комитета по финансовому рынку Анатолием Аксаковым. Как говорится в пояснительной записке к документу, ИНС «позволит максимально широко вовлечь население в реализацию жилищных программ при одновременном формировании отложенного спроса на жилье со стороны граждан».

Закон о банках и банковской деятельности предлагается дополнить статьей о договоре жилищных сбережений. По нему банк обязуется принимать от клиента в течение всего срока действия договора средства на вклад и накапливать на вкладе проценты, начисляемые по заранее оговоренной ставке. По окончании срока действия договора банк будет обязан вернуть клиенту все сбережения, выплатить все начисленные проценты, а также заключить с ним кредитный договор на приобретение жилья на заранее оговоренных условиях.

По сути, договор жилищных сбережений является тем же депозитом, однако с особыми условиями. В частности, в указанном договоре стороны заключают предварительный кредитный договор с заранее оговоренными твердыми условиями предоставления кредита. По мнению авторов законопроекта, за 3–7 лет сбережений (минимум 1 год) будущий заемщик сможет накопить первоначальный взнос в размере 50% и более от стоимости жилья.

Депозиты будут выглядеть доходнее

При этом застрахован такой депозит будет на сумму до 3 млн руб. (в 2 раза больше, чем обычные вклады, застрахованные на 1,4 млн руб.). Авторы законопроекта подчеркивают: страхование обычных и жилищно-накопительных вкладов будет раздельным. То есть, к примеру, если в одном банке два вклада по 3 млн руб., то в случае отъема у банка лицензии вкладчик получит 4,4 млн руб.

Жилищный вклад может пополняться, с одной стороны, гражданином, с другой – софинансироваться региональными властями. Размер выплат и категории граждан, чьи вклады будут софинансироваться, определят региональные власти. Сумма софинансирования в законопроекте не указана. К примеру, в Краснодарском крае, где с 2011 г. запущен эксперимент по жилищно-накопительным вкладам, гражданин должен вносить ежемесячно во вклад от 3000 руб. и может получить на свой счет субсидию из регионального бюджета в размере 30% от внесенных на вклад средств, но не более 3000 руб. в месяц.

По мнению заместителя руководителя информационно-аналитического центра «Альпари» Натальи Мильчаковой, ИНС при прочих равных условиях имеет преимущество перед обычным ипотечным кредитом. «Главное преимущество в том, что такой вклад позволяет будущему ипотечному заемщику выгодно накопить средства на первоначальный взнос и не сталкиваться с проблемой, где этот первоначальный взнос взять, если жилье необходимо, а средств на первоначальный взнос нет», – говорит она. При этом, отмечает директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков, «рассчитывать на какие-то сверхдоходы от размещения средств в данных инструментах не приходится, в том числе от софинансирования со стороны регионального бюджета. Ожидать проценты по такому вкладу выше хотя бы на 1 п. п. от средних ставок по депозитам не стоит». «Это полезная инициатива, но она рассчитана на людей со стабильным доходом и склонностью заранее планировать свое будущее, а таких в России не очень много», – говорит Мильчакова. Тем же, кто не на 100% уверен в своем будущем, для накоплений лучше воспользоваться обычными банковскими вкладами.

Для банков законодательная инициатива депутатов, с одной стороны, выгодна, а с другой – рискованна. Вклады ипотечников – это длинные заемные деньги, так что у банков появится возможность за их счет кредитовать проекты с длительным сроком окупаемости. Но при этом существуют и риски: банк обязуется заранее предоставить своему клиенту выгодный ипотечный кредит, даже если его кредитная история к моменту получения ипотеки испортится. «Нельзя вменять банку в обязанность выдачу кредита», — говорят банкиры.

Источник

Ипотечный вклад: как ФНБ может помочь строительству жилья

Отмечу, что одну лишь ипотеку под 2%, тем более для молодых семей, Дальний Восток не поднимет. Несмотря на то что в регион в последние годы вкладывались значительные средства (в 2011-м и 2016–2018 годах инвестиции превышали 1 трлн руб. в год), развитие территории идет медленно. Многие иностранные гости того же ВЭФ говорили об этом совершенно открыто. Государственная программа по привлечению населения провалилась, депопуляция региона продолжается, а пресловутых «дальневосточных гектаров» за три года было выделено 77,5 тыс. штук, причем в основном самим жителям Дальнего Востока.

И наоборот, как только в первой половине текущего года наметилась коррекция и ставки выросли на 0,9–1,1%, выдача ипотечных ссуд сократилась на 3,5% по номиналу и на 13,2% по количеству сделок.

Как можно снизить цену ипотечного кредитования? Банкиры часто говорят о снижении ключевой ставки ЦБ, равной сейчас 7%. Однако этот индикатор не определяет напрямую стоимость фондирования для банков, и вряд ли он уйдет ниже 6% в ближайшее время. С другой стороны, можно попытаться субсидировать ставку по ипотеке, причем довольно существенно, хотя бы наполовину, но лучше — на две трети того снижения, которое зафиксировано в последние годы, то есть довести ее до 7–7,5%, что даже ниже 8%, называвшихся Путиным желанными к 2024 году.

Во сколько мог бы обойтись такой проект и каким стал бы его эффект?

Выгодные инвестиции

Начнем с затрат. Если ориентироваться на привлечение новых заемщиков и субсидировать ставку лишь по кредитам, выдаваемым с 1 января 2020 года, то при прогнозе роста кредитования на 15–20% в год на протяжении пяти лет (именно на такой срок российский президент предлагал запустить дальневосточную ипотечную программу) может быть выдано около 20 трлн руб. новых ссуд, что означает выделение субсидий от 70 млрд до 500 млрд руб. в год, или 1,3 трлн руб. за пять лет (сумма будет увеличиваться по мере роста общего накопленного остатка задолженности). Это значительные средства, но в среднем ежегодный показатель не превышает 10% профицита федерального бюджета 2018 года и составляет около 3,3% от нынешнего размера Фонда национального благосостояния, часть которого со следующего года предполагается инвестировать в проекты на территории России.

При этом не стоит забывать о мультипликаторах инвестиций в строительство. Рост производства в секторе на 15–20% (технические возможности для этого у стройкомплекса есть, мощности загружены менее чем на 60%) и занятости на 10–15% может увеличить налоговые поступления в бюджеты различных уровней на 100–110 млрд руб. в год, что уже во многом компенсирует вложенные средства ФНБ. Однако чисто фискальными выгодами польза не ограничивается.

Сегодня банки выдают ипотечные кредиты только гражданам, декларирующим высокие легальные доходы. Рост ипотечного кредитования может стать стимулом к обелению зарплат и помешать наметившемуся сползанию экономики в серую зону. Кроме того, если граждане вложат в покупку нового жилья хотя бы 30% собственных средств, это приведет к сокращению избыточных накоплений на 1–2 трлн руб. в год и тем самым уменьшит инфляционное давление на потребительский рынок. Речь идет о стерилизации куда большего объема средств, чем будет вложено государством; в итоге текущее потребление среднего класса сократится, и производители не смогут поднимать цены на товары повседневного спроса без боязни потери доли рынка: таким образом, определенную выгоду получат даже те, кто непосредственно не примет участие в программе.

Такой проект хорошо бы соответствовал задачам ФНБ: он приводит к повышению уровня жизни, увеличивает экономическую активность, обеспечивает приток налогов, помогает развитию регионов и, что стоит подчеркнуть особо, уводит экономику от сырьевой зависимости.

Простота выплат

Но как правильно довести субсидии до получателей ипотечных займов? На мой взгляд, речь должна идти именно о субсидировании процентной ставки, а не, скажем, выделении ЦБ специализированных кредитных линий на льготных условиях (это привело бы к монополизации рынка крупными игроками, а также «прокручиванию» льготных ссуд банкирами в иных проектах). Вариантов выплаты субсидии я бы предложил два (основным критерием должна быть простота предоставления). С одной стороны, операторами программы могли бы выступить крупные госбанки, представленные во всех регионах страны. Они либо оказывались бы третьей стороной в договоре ипотечного кредитования, перечисляя кредитору сумму субсидии, либо регистрировали бы договор ипотечного займа, впервые заключенный после даты запуска программы, и открывали бы на имя заемщика счет, на который переводилась бы сумма субсидии. С другой стороны, можно предложить еще более простой вариант субсидирования через зачет встречных требований.

Учитывая, что средний размер ипотечного кредита в России составляет сейчас около 2,5 млн руб. (соответственно, средний размер субсидии по кредиту окажется в рамках 50–60 тыс. руб. в год, или 4,5–5 тыс. руб. в месяц), а средний декларируемый семейный доход получателей ипотеки по основному месту работы составляет от 60 тыс. до 150 тыс. руб. в месяц в зависимости от региона, размер субсидии не превышает суммы уплачиваемого средним заемщиком НДФЛ. В этом случае работодатель по представлении заемщиком справки из банка с расчетом суммы причитающейся субсидии может направить ее в ФНС и начислять работнику зарплату, не удерживая подоходный налог.

Разумеется, о частностях при реализации данной программы можно говорить долго, но несколько моментов остаются несомненными. Ее цена для государства невелика, а мультипликативный эффект значителен. Реализация программы будет выгодна и банкам, которые научатся оперировать в низкодоходной среде, и строительной отрасли, и ее смежникам. Наконец, эффективность ее будет подтверждаться статистическими показателями и генерируемыми финансовыми потоками — в отличие, скажем прямо, от постоянно обсуждаемых нацпроектов, на которые выделяется почти в 20 раз больше средств, но итоги которых никто не собирается подводить до 2024 года.

Источник

Как вернуть проценты по ипотеке

И всегда иметь деньги на черный день

Т⁠—⁠Ж: «Есть нюансы»

Дорогой читатель! В этой статье редакция упустила одну важную деталь.

Во всех расчетах автор статьи сравнивает два варианта ипотеки, но сравнивать их нельзя, потому что по ним разные вводные данные.

По первому варианту в статье нужно ежемесячно тратить 25 тысяч, а по второму — 17. То есть во втором варианте каждый месяц у нас остается 8 тысяч, которых не было бы, выбери мы первый вариант. И для честного сравнения нужно учитывать, какую выгоду нам принесут эти сэкономленные каждый месяц 8 тысяч на протяжении 20 лет.

Простыми словами, нужно открыть вклад на тех же условиях, что и в первом варианте, и каждый месяц откладывать туда 8 тысяч рублей разницы — тогда по двум вариантам будут одинаковые условия: вложили 2 миллиона, каждый месяц тратим по 25 тысяч. И в этом случае экономической разницы между методами практически нет — схема автора не поможет вернуть проценты по ипотеке, как это заявлено в теме статьи.

Автор указал об этом допущении в статье, но мы считаем его очень важным, поэтому дополнительно объясняем тут. С учетом этой оговорки в статье много полезного о вложениях, финансовой грамотности и инструментах для расчетов.

В чем плюс алгоритма из статьи — у вас действительно остается на руках 1 млн рублей. Его можно сохранить как подушку безопасности, инвестировать или пустить на другие хорошие дела.

Мы считаем, что право автора иметь свое мнение по этому вопросу священно, поэтому статья останется в неизменном виде. Но глядя на расчеты, помните про эти неучтенные 8 тысяч в месяц.

Впредь будем внимательнее. Меры приняты.

Когда я решил взять ипотеку, сотрудники банков и все мои друзья советовали увеличить первоначальный взнос.

Так меньше переплата, а кредит можно погасить быстрее. Это очевидно: меньше денег занял у банка — быстрее отдал. Но у меня были другие соображения.

Я хотел купить квартиру недалеко от центра Екатеринбурга стоимостью 4 миллиона рублей. Срок ипотеки меня не особо волновал. Я готов был выплачивать ее 20 лет — главное, чтобы ежемесячный платеж был в районе 25 тысяч рублей.

Еще мне было важно, чтобы у меня были деньги на случай болезни, кризиса или ядерной войны. В быстром доступе: наличными под подушкой или в высоколиквидном активе, который в любой момент можно превратить в деньги.

Поэтому вариант взять ипотеку, как все остальные, был не для меня. Вот как я поступил.

Что не так с большим первоначальным взносом

Условия ипотеки с большим первоначальным взносом

За 20 лет я должен отдать банку 4 миллиона рублей вместо 2, которые одолжил изначально. То есть даже с учетом высокого первоначального взноса я все равно переплатил бы за квартиру половину ее реальной стоимости, оформив ипотеку на большой срок.

Это было лучшее предложение, которое мне удалось найти. Специальные программы для молодых и многодетных семей мне не подходили.

Еще меня пугало то, что все 20 лет ипотеки у меня не было бы свободных денег и других инструментов для маневрирования. Это означало, что если я лишусь постоянного дохода хотя бы на пару месяцев — если меня сократят или я заболею, — то выплачивать кредит мне будет нечем. Меня такое положение не устроило, и я начал считать.

Что будет, если подключить инвестиции

Я решил посчитать: что, если половину денег не отдавать банку в качестве первоначального взноса, как все советуют, а начать инвестировать. Например, из двух миллионов, которые у меня есть, один отдать банку как взнос, а второй положить на вклад на те же 20 лет.

Расчет стратегий

Сначала кажется, что моя стратегия проигрышная: я буду платить банку на 8,5 тысячи рублей в месяц больше. Кроме того, в итоге я заплачу банку по кредиту на миллион больше, а переплата за квартиру будет больше половины. Но когда подключаются инвестиции, начинается магия: за 20 лет я переплачу банку лишних 3 миллиона, но получу квартиру без обременения и почти 5 миллионов рублей на вкладе.

Получается, что если параллельно с ипотекой открыть вклад, уменьшив первоначальный взнос, то сумму переплаченных процентов по ипотеке полностью покроют проценты со вклада. В итоге за квартиру я не переплачу ни рубля. А еще у меня всегда будут деньги на черный день и я смогу погасить ипотеку вкладом.

Вклад — это самый простой способ накоплений. Подходящий вклад можно выбрать на портале «Банки-ру». Для меня такой способ распорядиться своими деньгами выгоднее и надежнее, чем максимизировать первоначальный взнос. Если использовать более сложные инструменты инвестирования, например акции или облигации, инвестированный миллион может отбить и полную стоимость квартиры, а не только проценты. Но ценные бумаги — это отдельная сложная тема, поэтому в этой статье я расскажу только о вкладе.

Тем, кто считает так же, я расскажу, как самостоятельно сделать расчеты и найти самую выгодную стратегию.

О чем надо знать, прежде чем применять мою стратегию

Вот о каких нюансах нужно помнить:

Как рассчитать оптимальный вариант ипотеки

Мой пример — один из удачных расчетов. Требования к ипотеке могут быть разными: может быть, накопленная сумма — не два миллиона, а полтора или зарплата позволяет платить только 10—15 тысяч рублей в месяц, а квартиру хочется за 7 миллионов.

Чтобы каждый мог рассчитать оптимальный для себя вариант ипотеки, я сделал простой калькулятор в « Гугл-таблицах ». Чтобы им пользоваться, создайте копию — в калькуляторе выберите раздел «Файл» → «Создать копию».

В графе «Накопленная сумма» нужно указать, сколько у вас есть денег на момент оформления ипотеки. «Стоимость квартиры» — это рыночная цена квартиры, которую вы хотите купить.

«% от стоимости в качестве первоначального взноса» — это процент от стоимости квартиры, который вы собираетесь внести как первоначальный взнос.

В графе «Ставка по ипотеке» нужно указать ставку по ипотеке, которую выдал банк; в графе «Ставка по вкладу» — процент, под который вы собираетесь положить деньги в банк.

В графе «Срок ипотеки или вклада» нужно указать количество месяцев, на которое вы открываете вклад и берете ипотеку. 15 лет — 180 месяцев.

После того как вы внесете свои данные, калькулятор рассчитает итоговую стоимость квартиры с учетом процентов по кредиту, переплату за ипотеку и заработок по вкладу.

Последняя строка — «Разница» — показывает разницу между суммой переплаты за квартиру и полученными по вкладу процентами. Если значение положительное, после выплаты ипотеки вы вернете все переплаченные деньги и сумму, которая указана в ячейке. Если значение отрицательное — вы недополучите указанную в ячейке сумму.

Ноль означает, что вклад поможет отбить все выплаченные по кредиту проценты, но заработать на нем не получится.

При помощи калькулятора вы можете методом подстановки подобрать для себя оптимальный размер первоначального взноса и вклада. Но просто подстановка не гарантирует самый выгодный вариант: вы можете просто до него не дойти. Но тут уже поможет сам эксель.

Эксель поможет найти самый выгодный вариант

Чтобы найти действительно выгодный вариант, я советую воспользоваться модулем «Поиск решений» для экселя. Для «Гугл-таблиц» такого модуля нет, поэтому нужно сохранить калькулятор к себе на компьютер и открыть его через эксель.

Для этого нужно в калькуляторе выбрать раздел «Файл» → «Скачать как» → «Microsoft Excel».

Модуль «Поиск решений» поможет найти оптимальное решение при помощи изменения значений целевых ячеек. Целью может быть минимизация, максимизация или достижение какого-то значения. Это отличный способ получить ответ на вопрос «А что, если?».

Модуль может использовать кто угодно. Для этого необходимо выбрать раздел «Файл» → «Параметры» → «Надстройки». С помощью этого модуля можно рассчитать самый выгодный для вас вариант: размер первоначального взноса, сумму вклада и ежемесячный платеж.

Три типовых ситуации

Просчитаем несколько стандартных ситуаций.

Пример 1: мой случай. Я хочу как можно меньше платить ежемесячно и в итоге не переплатить проценты. Максимальный срок ипотеки — 20 лет, на больший я не готов. Еще я хочу, чтобы ставка по ипотеке была 8,25%, а первоначальный взнос — не менее 15%. Итоговая сумма на вкладе мне не важна.

Все эти условия я должен указать в модуле «Поиск решения». Выглядит это так:

В поле «Оптимизировать целевую функцию» нужно отметить ячейку, в которой указано значение ежемесячного платежа, и выбрать пункт «До». Минимум означает, что ежемесячный платеж должен быть минимальным.

В поле «Изменяя ячейки переменных» нужно отметить ячейки, где указаны значения «% от стоимости в качестве первоначального взноса» и «Срок ипотеки или вклада».

В поле «В соответствии с ограничениями» нужно указать ограничения. В моем случае это не менее 15% стоимости квартиры на первоначальный взнос и не более 240 месяцев ипотеки.

Первоначальный взнос от 15 до 100% значит, что значение в ячейке «% от стоимости в качестве первоначального взноса» должно быть больше или равно 0,15 и меньше или равно 1. Так и нужно указать.

Срок кредита не больше 20 лет означает, что значение в ячейке «Срок ипотеки или вклада» не должно быть больше 240. Разницы между накоплениями по вкладу и переплатой по ипотеке не должно быть. Поэтому значение ячейки «Разница» должно быть больше или равно 0.

Сравним, что получилось при помощи модуля.

Без модуля ежемесячный платеж у меня получался больше, а на вкладе через 20 лет оставались лишние накопления. С помощью модуля я смог узнать, при каких условиях ежемесячный платеж будет минимальным, и по окончании срока я не переплачу ни одного процента.

Источник