ипотека в силу закона что это такое простыми словами

Ипотека в силу договора и в силу закона — в чем разница?

Ипотека — один из самых сложных кредитных продуктов финансового рынка. Многих граждан интересует, что такое ипотека в силу закона, чем она отличается от ипотеки по договору. Может показаться, что это одинаковые вещи, но разница все же есть.

Рассмотрим, что такое ипотека в силу договора, чем она отличается от ипотеки по закону. Что важно знать заемщикам, какой именно жилищный кредит оформляется чаще всего. Полный расклад по вопросам — на Бробанк.ру.

Ипотека в силу закона и в силу договора — отличия

На деле мало кому пригождается эта информация. Это некоторые юридические тонкости, которые стандартно остаются без внимания заемщика. По сути, то, какую именно ипотеку вы оформляете, ничего не меняет — одна явно не хуже другой, итог у них один — вы получаете недвижимость в собственность, оставляя банку залог.

Значение понятий:

Кажется, что особой разницы и нет. Действительно, разграничить понятия не так просто. Поэтому для удобства восприятия разместим отличия в таблице.

Чем ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора:

Когда возникает ипотека в силу закона

Ссылаясь на действующее законодательство, Росреестр указывает, что ипотека в силу закона возникает при следующих сделках:

В обоих случаях в сделке фигурирует залог. И права залогодержателя в его отношении будут идентичными.

Особенности ипотеки в силу договора

В этом случае оформляется отдельный кредитный договор, после отдельно регистрируется сделка ипотеки. То есть нет покупаемого в кредит объекта, который становится залогом.

Наглядный пример такой сделки — кредит под залог недвижимости. То есть, есть два отдельных действия: первое — заключение стандартного кредитного договора, второе — отдельная регистрация ипотеки, при которой обременение накладывается на недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика.

Второй пример, который порой встречается на рынке ипотечного кредитования, — когда ипотека оформляется под залог имеющейся в собственности недвижимости. Здесь снова объект уже в собственности, поэтому ипотека возникает в силу кредитного договора и регистрируется отдельно.

Если в условиях оформления ипотечного кредита обременение накладывается на объект позже, это тоже будет ипотека в силу договора. Например, заемщик покупает недостроенный дом, и по условиям договора залог оформляется через полгода, когда строительство завершится.

Можно сказать, что все ипотечные кредиты, которые не являются классическими и не выдаются по алгоритму, указанному в ФЗ-102, являются ипотекой в силу договора. В нем и прописываются эти индивидуальные условия.

Что общего у этих ипотек

В целом же, кроме процесса документального оформления сделки, для заемщика нет никакой разницы. Он заключает кредитный договор, приобретает недвижимость или получает наличные на свои цели, заложив собственный объект.

Если рассматривать именно вариант покупки недвижимости, то ипотеки в силу договора и в силу закона имеют следующие общие черты:

Отличаться будет только сам процесс регистрации сделки. В случае с ипотекой по закону стороны или одна из сторон приносит документы в Росреестр, одновременно происходит переход прав собственности и возникновение ипотеки. Если это ипотека по договору, сначала регистрируется переход прав, спустя время сама ипотека.

Если это ипотека по договору, то за ее отдельную регистрацию полагается уплата госпошлины в 1000 рублей. Если ипотеку оформляет юридическое лицо, то 1000 рублей.

Как оформляется ипотека в силу закона

Это классический ипотечный кредит, который оформляется в подавляющем числе случаев. Процесс пошагово выглядит так:

Какой бы не была ипотека, заемщик в любой момент может полностью или частично закрыть его раньше срока. Кроме того, при желании можно сделать рефинансирование — перевести ссуду на обслуживание в другой банк.

Источник

Ипотека в силу закона что это такое простыми словами

Само слово «ипотека» означает покупку недвижимости в залог недвижимости — либо той, что была куплена в результате получения займа, либо той, что еще до обращения в банк была у заемщика в собственности.
Покупка недвижимости — это, в первую очередь, передача прав собственности, оформляемой в Росреестре. Когда возникает новое право (меняется владелец недвижимости), тогда сделка и считается завершенной. А вот то, в каком порядке передается права на собственность и что передается в залог — это и есть ответ на вопрос, что значит ипотека в силу закона.

Когда возникает такая ипотека?

Ипотека в силу закона возникает тогда, когда физическое лицо получает право собственности на какую-либо недвижимость вследствие подписания и исполнения договора купли-продажи, ренты, мены или любого другого соглашения, где используются кредитные деньги. Из этого следует, что завершенной сделка становится после регистрации в Росреестре, но никак не до этого этапа.
Вообще, термин «ипотека в силу закона» используется редко, т.к. его главное предназначение — это закрепление обременения на определенную недвижимость.
В зависимости от того, какой был выбран способ оформления ипотеки, устанавливается и конкретный объект недвижимого имущества, на который затем накладывается обременение (залоговое обязательство).

На какую недвижимость распространяется?

В чем отличие от ипотеки в силу договора?

Разберемся теперь, где проходит грань и в чем выражены основные отличия ипотеки в силу закона и в силу договора.
Ипотечный кредит в силу договора означает такой вид обременения, который не полностью регламентирован законодательными актами. Такое чаще всего случается с нетипичными ситуациями, когда требуется внести в процедуру регистрации прав множество условий, оговорок, обоюдных требований и т.д.
Условно говоря, ипотека в силу закона — это когда все предельно просто и все стороны сделки действуют по заранее установленной законом схеме, но то же самое в силу договора — это когда классическая схема не подходит для слишком уникального случая.
Основанием для такой ипотеки служит некий документ, устанавливающий все права и обязанности сторон. Чаще всего это — договор купли-продажи, но могут быть и вариации. К примеру, ипотечный кредит в силу договора практически всегда заключается в следующих случаях:

Что лучше для заемщика?

Нельзя однозначно резюмировать, что один формат приносит больше пользы заемщику, а другой — меньше. Все зависит от ситуации.
Ипотечный кредит по закону удобен и выгоден всем сторонам сделки, если все идет «по накатанной дороге», т.е. нет никаких условий и требований, только при наступлении которых должна произойти регистрация или передача денежных средств, нет ни дополнительных сторон сделки, ни каких-либо еще трудностей.
Когда все стандартно — получен займ, внесен первый взнос и тут же зарегистрированы права собственности — нет ничего лучше ипотеки в силу закона, т.к. она дает наибольшую юридическую защищенность и банку, и продавцу, и покупателю.
Но эти преимущества становятся неактуальными сразу, как только в сделке появляются нюансы, нерегламентированные стандартным пакетом правовых документов. Тогда, напротив, именно ипотечный займ в силу договора способен дать наибольшую защиту и заемщику, и остальным сторонам, т.к. договор дополнительно уточнит и узаконит те самые нерегламентированные законом нюансы.

Порядок регистрации ипотеки в силу закона

Происходит это в несколько этапов:

Прекращение ипотеки в силу закона

В сущности, прекращение ипотеки — это аннулирование обременения. С этого момента банк уже не будет иметь никаких прав на вашу недвижимость даже в том случае, если у него имеются какие-либо претензии. Но вот вопрос, как снять обременение — это уже другое дело.
Прежде всего нужно запомнить, что прекращение ипотеки невозможно без полного удовлетворения требований кредитора. Это значит, что долг должен быть полностью погашен без остатка и без претензий со стороны банка. Если же задолженность просто передается третьей стороне по переуступке прав требования, то обременение не снимается — оно просто будет переоформлено на лицо, получившее долг от первоначального кредитора.
Как только с долгом все кончено, необходимо взять в офисе банка справку об отсутствии задолженности и претензий. С этой бумагой, а также графиком платежей банку, кредитным договором и другими документами необходимо прийти в отделение Росреестра. Там бумаги будут проверены и если все в порядке, обременение с квартиры снимается.

Как происходит оформление и прекращение ипотеки в силу договора?

Все, указанное про легальную ипотеку, применимо и в отношении ипотечного займа в силу договора. Главное отличие в процедуре регистрации заключается в том, что при легальной ипотеке заявление должен подавать либо покупатель (залогодатель), либо банк (залогодержатель), а при регистрации договорной ипотеки — обе стороны, залогодатель и залогодержатель, должны оформить совместное заявление.
Если сделку проводит нотариус, то можно обойтись только заявлением с его стороны — оно будет принято к рассмотрению. Более того, заявления от нотариусов, как правило, рассматриваются в более быстром темпе.

Источник

Ипотека в силу закона что это такое простыми словами

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).

Понятие договора залога приведено в статье 334 ГК РФ, согласно которой «в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».

В силу залога согласно нормам ГК РФ кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Ипотека как вид залога обеспечивает удовлетворение за счет стоимости исключительно недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке»).

В залог может быть передано любое имущество, в том числе вещи и имущественные права. Исключения устанавливаются законом (п. 1 ст. 336, п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).

Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором (п. 1 ст. 338 ГК РФ).

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Для залога вещи необходимо, чтобы у залогодателя было право собственности на нее. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель) (п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Ипотека недвижимого имущества бывает двух видов: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона.

Ипотека в силу договора возникает по воле сторон, на основании заключенного между ними договора об ипотеке.

Ипотека в силу закона встречается в случае, если:

– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (п.1 ст. 77 Закона об ипотеке);

– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке);

– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);

– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке);

– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке);

– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 Закона об ипотеке);

– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ);

– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ);

– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

На сегодняшний день срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 15 рабочих дней, а ипотеки жилых помещений – 5 рабочих дней.

С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации – пять рабочих дней со дня представления необходимых документов. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается.

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ).

С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП (ст. 352 ГК РФ, ст. 25 Закона об ипотеке). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:

– заявление владельца закладной;

– или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

– или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке).

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке).

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается.

Таким образом, под ипотекой традиционно понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может являться лишь недвижимая вещь, и сохранение за залогодателем правомочий владения и пользования этой вещью.

Источник

Как устроена ипотека

Стоит ли брать и как уменьшить риски

Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.

Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.

Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.

На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.

Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.

Что вы узнаете

Ипотека, кредиты и залог

Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:

В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.

Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.

Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.

Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.

Как работает ипотека

В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:

Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:

Стоит ли брать ипотеку

Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.

Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.

О долгосрочной ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:

Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.

Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.

Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.

Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.

Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.

Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.

Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.

Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.

В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.

Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку

Участники ипотечной системы

В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.

Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.

Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.

Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.

Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.

На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.

Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.

Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.

Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.

Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.

Виды ипотеки

Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:

Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.

Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.

Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.

Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.

Специальные ипотечные программы

Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.

Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.

Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:

Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.

Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.

Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.

Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.

Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.

Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.

В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.

Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.

Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.

Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.

Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.

Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.

Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.

Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.

Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.

Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.

Факторы, от которых зависит сумма кредита:

Виды процентных ставок:

Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:

Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.

Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.

Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.

Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.

Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.

Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:

Условия страхования. Банк может потребовать:

Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.

Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.

Источник